Dans une vente en VEFA, l'échéancier d'Appels de fonds prévoit le paiement de 95% du prix à l'achèvement des travaux, les 5% restants étants prévus à la livraison.

Les acquéreurs ont tendance à penser qu'ils peuvent garder les 5% restants tant qu'il y a des réserves non levées. Qu'en est-il en réalité ?

Réserves, Parfait achèvement, non conformités

Les acquéreurs ont tendance à penser qu'ils sont en droit de conserver les 5% du solde du prix tant que les réserves ne sont pas levées, même de continuer à les conserver à l'apparitions de nouveaux désordres, notamment dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement, pour laquelle le promoteur n'a pas forcément de levier.

En réalité, une réserve n'ouvre pas systématiquement droit à cette consignation. En effet, cela est possible dans le cas d'une non conformité ou de non habitabilité.

Les cas pouvant donner droit à consignation

• Défauts de conformité non substantiels. Quelques exemples : carrelage à la place du parquet, peinture à la place de tapisserie, baignoire à la place de douche, radiateur à la place de chauffage au sol,... 
• Non habitabilité du logement : absence d'eau, de gaz, d'électricité, moyen de chauffage non opérationnel,...

Les cas ne pouvant pas donner droit à consignation

• Malfaçons. Quelques exemples : peinture à reprendre, rayure sur un vitrage, sol à nettoyer, fissure, mauvais fonctionnement d'un ouvrage (volet roulant, porte, fenêtre,

Quelle base de non conformité ?

Les documents de référence concernant la non-conformité sont généralement les plans de vente et la notice descriptive. Il faut également se référer à l'acte de vente afin de confirmer que d'autres points ne rentrent pas en compte, comme les plans du permis de construire par exemple.

Ne pas confondre VEFA et CCMI

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) et le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) sont des contrats qui se ressemblent dans le fait qu'ils sont tous deux destinés à la construction d'un bien immobilier. Cependant, la législation diffère entre les deux, notamment sur le point de la consignation du solde de 5%.

Comment consigner le solde de 5% à la livraison

Tout d'abord, il faut se rapporter à l'acte de vente afin de vérifier les éventuelles modalités de cette consignation. Si aucunes modalités spécifiques ne sont prévues, il faut un accord entre les parties, dans le cas contraire, un juge devra être saisi en référé.

Si les parties se mettent d'accord, il est d'usage de procéder ainsi :

• Dresser la liste des points concernant la consignation
• Déterminer un montant de la consignation en cohérence avec les éléments concernés. Un montant pour chacun des points.
• Fixer les modalités de lever de la garantie pour chacun des points. Attestation du maitre d'oeuvre, de l'entreprise en charge des travaux, constat d'huissier....
• Choisir un dépositaire : Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), notaire, huissier,...