Une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) est encadrée par la loi. En plus d'émettre des réserves à la livraison, l'acquéreur bénéficie de plusieurs garanties contre les désordres.

Garantie de Parfait Achèvement (Art 1792-6 du Code civil)

Délai : 1 an à compter de la réception de l'ouvrage (livraison par les entreprises au maître d'ouvrage)

Cette garantie, due par les entreprises qui ont réalisé les travaux, couvre les désordres apparus pendant l'année suivant la réception. Celle-ci ne s'applique pas aux effets de l'usure et/ou de l'usage anormal des ouvrages, et de tous vices apparents à la réception et ne figurant pas sur le procès-verbal de livraison.

Le bénéfice de cette garantie est transféré du vendeur à l’acquéreur au moment de la remise des clés. Le vendeur n’est qu’intermédiaire et ne peut agir contre l’entreprise si elle n’effectue pas les réparations. L’acquéreur doit donc agir directement auprès de l’entreprise.

Garantie de bon fonctionnement (Art 1792-3 du Code civil)

Délai : 2 ans à compter de la réception de l'ouvrage (livraison par les entreprises au maître d'ouvrage)

Cette garantie couvre la réparation et le remplacement des équipements dissociables de la construction, c'est-à-dire tout élément pouvant être démonté sans « détérioration du support » (exemple : portes et volets, les robinetteries...).

Cette garantie doit être activée auprès de l'entreprise ayant réalisé les travaux (comme pour le parfait achèvement) ou l’assurance dommages-ouvrage.

 
Garantie décennale (1646-1, 1792 et 1792-2 du Code civil)

Délai : 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage (livraison par les entreprises au maître d'ouvrage)

Cette garantie est destinée à couvrir toute malfaçon éventuelle affectant :

• La solidité des ouvrages constitutifs de l'opération de construction,
• Lesdits ouvrages dans l'un de leurs éléments constitutifs ou l'un de leurs éléments d'équipements s'ils sont impropres à leur destination,
• La solidité de l'un des éléments d'équipements indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Cette garantie doit être activée auprès de l’assurance dommages-ouvrage.

Conclusion

Le vendeur (Promoteur / Maitre d'ouvrage) est responsable de lever les réserves dressées à la réception (ou signalées dans les 30 jours après la réception). 
Il n'est légalement pas responsable des désordres qui surviennent ultérieurement et qui sont couverts par les garanties évoquées ci-dessus. Ces garanties sont au bénéfice des propriétaires successifs et démarrent à la date de réception entreprise (pas livraison du client). Une fois la livraison du client final par le promoteur faite, ce dernier n’a donc plus le bénéfice de ces garanties. Ces demandent seraient rejetées.
Il est donc important pour le propriétaire de faire la déclaration de ses désordres directement aux entreprises ayant effectué les travaux, tout en informant le promoteur. Celui-ci pourra avoir un rôle d’accompagnent du propriétaire.

Dans une vente en VEFA, l'échéancier d'Appels de fonds prévoit le paiement de 95% du prix à l'achèvement des travaux, les 5% restants étants prévus à la livraison.

Les acquéreurs ont tendance à penser qu'ils peuvent garder les 5% restants tant qu'il y a des réserves non levées. Qu'en est-il en réalité ?

Réserves, Parfait achèvement, non conformités

Les acquéreurs ont tendance à penser qu'ils sont en droit de conserver les 5% du solde du prix tant que les réserves ne sont pas levées, même de continuer à les conserver à l'apparitions de nouveaux désordres, notamment dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement, pour laquelle le promoteur n'a pas forcément de levier.

En réalité, une réserve n'ouvre pas systématiquement droit à cette consignation. En effet, cela est possible dans le cas d'une non conformité ou de non habitabilité.

Dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le client peut être accompagné d’un expert lors de la livraison du bien immobilier. Cette possibilité est souvent recommandée pour plusieurs raisons :

Avantages d'être accompagné d'un expert

• Expertise Technique : L'expert, qu'il s'agisse d'un architecte, d'un maître d'œuvre ou d'un spécialiste en bâtiment, possède les compétences nécessaires pour identifier les éventuels défauts de construction ou non-conformités.
• Évaluation Objective : L'expert apporte une évaluation impartiale et objective de l'état du bien, ce qui peut être rassurant pour le client.
• Identification des Réserves : L'expert peut aider à rédiger une liste détaillée des réserves à consigner dans le procès-verbal de réception, garantissant que tous les défauts sont correctement documentés.
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L'un des principaux intérêts d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) pour un promoteur consiste dans le fait qu'il perçoit régulièrement et selon l'avancement des travaux, des paiements des clients pour financer l'opération de construction. 

Comment sont encadrés les Appels de fonds

L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation définit les pourcentages maximums que le promoteur peut fixer pour un appartement en VEFA :

• 35% à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement
• 100% à la livraison du bien

Comme indiqué ci-dessus, ces plafonds sont des maximums. Le promoteur, par l'acte rédigé par le notaire en charge de la VEFA peut déterminer des pourcentages inférieurs. Les Appels de fonds demandés aux clients durant les travaux doivent donc correspondre à l'acte de vente, que ce soit pour les pourcentages, le délai de paiement, le mode de transmission ou encore les annexes à joindre. 

Dans les ventes en VEFA, la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) est parfois assimilée à du Service Après-Vente (SAV) pour les désordres qui surviennent après la livraison. Elle est une garantie légale qui engage le constructeur à réparer tous les désordres signalés par l'acquéreur durant l'année qui suit la réception des travaux.
Cette garantie est définie par la loi (Art 1792-6 du Code civil).

Qui bénéficie de cette garantie ?

Cette garantie, tout comme les garanties Décennales ou Biennales est au profit des propriétaires successifs d'un ouvrage. Donc, en cas de transfert de propriété durant la période de validité de cette garantie, le nouveau propriétaire en bénéficiera pour le temps de validité restant.

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier avant ou pendant sa construction. Ce type d'acquisition comporte plusieurs étapes cruciales, dont l'une des plus importantes est la livraison du bien. Lors de cette livraison, le concept de "réserve à la livraison" joue un rôle déterminant pour protéger les intérêts de l'acquéreur.

Qu'est-ce qu'une Réserve à la Livraison?

Une réserve à la livraison est une mention inscrite par l'acheteur ou son représentant lors de la réception du bien immobilier. Elle indique que certaines parties de l'ouvrage ne sont pas conformes aux spécifications contractuelles ou qu'elles présentent des défauts. En d'autres termes, une réserve est une note de non-conformité ou de malfaçon relevée lors de l'inspection finale du bien.